Эксклюзивный ремонт по собственной задумке в обход закона? Рассказываем, как правильно делать перепланировку

Покупка новых квадратных метров со свободной планировкой или «сталинки» с крохотной кухонькой и кучей перегородок дает волю фантазии: все можно переделать на свой вкус. Но действительно ли так просто?

Есть определенные, установленные законодательством правила, которых важно придерживаться. Перспективы закрыть на них глаза невеселые: внушительные штрафы, предписание с требованием вернуть площади в исходное состояние, а иногда и оплатить капитальный ремонт дома более чем реальны. Разберемся, как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон.

Зачем нужно разрешение на перепланировку?

«Мой дом – мои правила»? В вопросах перепланировки это работает лишь отчасти. Собственник обязан соблюдать три критических условия, чтобы ремонт не стал вне закона:

• Безопасность. Изменения не должны ослаблять несущие конструкции или угрожать устойчивости всего здания.
• Инженерия. Нельзя нарушать работу общих систем: вентиляции, отопления, водоснабжения и газа.
• Права соседей. Ваши трансформации не должны доставлять дискомфорт или нарушать интересы других жильцов.

Все эти правила закреплены в Постановлении Совмина РБ №384 от 16 мая 2013 года (в актуальной редакции). 

Какие работы требуют согласования при ремонте квартиры?

Если ваш ремонт выходит за рамки простой отделки и затрагивает конструктивные элементы, требуя изменений в техническом паспорте, это уже перепланировка. Условно, такие работы можно разделить на несколько групп:

• Изменение площади и количества комнат.
• Затрагивание несущих конструкций.
• Обустройство гидро-, паро-, звуко-, теплоизоляции.
• Замена или перенос систем газоснабжения, газоудаления, отопления, мусороудаления.

Изменение площади и количества помещений

Количество и размер комнат не регламентируются, но некоторые ограничения есть.

• Нельзя объединять балконы и лоджии с жилым комнатами. Это увеличивает нагрузку на теплосети дома и снижает температуру в квартирах соседей. Также, важно помнить о противопожарном простенке (1,20 м) на балконе, который нельзя сносить. Исключение – этажи до 5-го. Простенок можно заменить противопожарным стеклом. Законный способ использовать лоджию как часть комнаты – остекление и расширение проемов.

• В каждой комнате должно быть окно. Естественный свет и возможность проветривания обязательны.

• Нельзя объединять кухню, если у вас газовая плита, и жилую комнату без двери. Расширение такой кухни также запрещено. Возможна замена газовой плиты на электромодель (с соблюдением закона). При перемене местами кухни и спальни важно учитывать наличие газового оборудования у соседей (если у них газ, такой фокус незаконен).

• Увеличить санузел реально, но только с соблюдением строгих правил. Нельзя выносить «мокрую зону» туда, где у соседей снизу находятся жилые комнаты или кухня. Допускается лишь умеренное расширение (в пределах 25%), при этом проект обязательно должен включать усиленную гидро- и звукоизоляцию пола.

Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций

Любые изменения несущих конструкций (увеличение проемов, добавление новых) требуют расчетов, экспертизы и согласований. Необходимо учитывать характеристики перекрытий, чтобы избежать их деформации или разрушения. В большинстве случаев требуется проведение усиления проемов.

Коммуникации: что нужно знать

Работа с инженерными сетями требует разного подхода к легализации:

Под полным контролем: отопление и газ. Самовольный перенос батарей или газовых труб недопустим – это вопрос безопасности и работоспособности всего здания.

Свободная зона: замена водопроводных труб (без вмешательства в стояк) и обновление электропроводки в пределах квартиры. Эти работы не требуют бумажной волокиты.

Особые случаи: если вам требуется больше киловатт мощности или нужно переустановить прибор учета (счетчик) – готовьтесь к процедуре согласования.

Изоляционные работы

Важно восстанавливать гидроизоляцию при изменении размеров и конструкции санузла, чтобы избежать протечек. Это требует проекта. Также важно соблюдать параметры звукоизоляции. Улучшение звукоизоляции в квартире требует получения разрешения.

Согласование перепланировки: как это происходит?

Путь легализации зависит от сложности задуманного. Если вы не трогаете «базу» дома, подойдет упрощенный порядок, но в серьезных случаях без проектировщиков не обойтись.

Выбор схемы. Для простых изменений достаточно набросать план «от руки». Если же затронуты несущие стены, инженерные сети или изоляция, то обязателен полноценный проект. Его должна разрабатывать только аттестованная организация.

Этап «ДО». Подаем проект (или схему) в администрацию района и ждем официального разрешения на производство работ.

Этап «ПОСЛЕ». Когда ремонт закончен, вызываем комиссию, получаем утвержденный акт приемки и оформляем финальные документы: новый техпаспорт и свидетельство о государственной регистрации.

Что делать с незаконной перепланировкой?

Тайное всегда становится явным: о незаконном ремонте обычно узнают во время капремонта дома, плановых проверок систем или после жалоб «бдительных» соседей.

Продать такую квартиру можно, но покупатель должен осознавать: вместе с ключами он забирает и все юридические проблемы. Штрафы по ст. 22.12 КоАП РБ зависят от серьезности вмешательства:

• До 20 базовых величин: если не затронуты несущие конструкции.
• От 10 до 30 базовых величин: если безопасность дома оказалась под угрозой из-за вмешательства в опоры и стены.

Важно: оплата штрафа не освобождает от ответственности. Собственника обяжут либо узаконить изменения (если это возможно), либо за свой счет вернуть жилье в исходное состояние.

Заказать

За согласованием перепланировки и выполнением демонтажно-строительных работ вы можете обратиться в нашу компанию. Более 12 лет опыта работ, гарантии, официальные услуги и честные цены. Звоните!